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Hace unos meses he empezado a ver titulares y artículos más o menos catastrofistas sobre el Sector Inmobiliario.

Vamos a analizar qué podemos esperar de nuestro sector de la Construcción/Promoción Residencial en el futuro inmediato.

En primer lugar, voy a dar mi opinión y después aportaré datos oficiales y estadísticos interesantes para poder situar el “contexto” de la situación actual correctamente.

¡No te pierdas las tablas al final del artículo!

Ya comenté en un vídeo de una Jornada que impartí en el Colegio de Arquitectos de Valencia hace 2 meses, una portada de un periódico digital que situaba el Sector Inmobiliario en España en modo “Burbuja”.

Las “burbujas inmobiliarias” históricamente no se forman en 10 años, y menos con una economía en recuperación como en el caso de España en los últimos años. Puedes ver el vídeo aquí: https://youtu.be/oDfTQbz6wvg si quieres conocer la naturaleza de las “burbujas” y cómo, por qué y cuándo se producen.

Pero ayer me vuelvo a encontrar otra portada parecida:

Me llama mucho la atención la parte del titular “La acumulación de vivienda sin vender…” y la foto de las grúas.

Es sorprendente qué poco contextualizan la situación actual los medios de comunicación, y cómo insinúan similitudes con la “Gran Recesión de 2008”, de la que todos mantenemos aún un vivo recuerdo. 

Los medios lo saben muy bien… y utilizan este sesgo psicológico para llamar nuestra atención y provocar que leamos el artículo.

En estos momentos en España el stock de vivienda es inferior al 2%, habiendo bajado durante bastantes años consecutivos. Además, las fotos de las obras y las grúas llevan al lector a pensar que esa acumulación de vivienda es de “vivienda de obra nueva” (de Promociones Inmobiliarias). La realidad, como ya he comentado otras veces, es que en España se construyen actualmente menos de la mitad de viviendas que se construían hace 30 años, cuando además, la población de residentes en España era de 8 millones menos de personas. 

Pero los datos los dejamos para luego.

Es obvio que siempre que se da una Recesión Económica quiebran empresas y aumenta el paro. Ésto provoca que surjan “oportunidades” de compra. 

En 2008 y siguientes, con un sector de la construcción sobredimensionado, endeudado, y promotoras/constructoras y familias quebrando, las oportunidades surgieron como setas.

Pero las preguntas que te hago hoy en día son:

  • ¿Crees que actualmente el sector se encuentra sobredimensionado? 
  • ¿Cuántas empresas constructoras y promotoras de viviendas conoces? 
  • ¿Ves a la gente comprando apartamentos de playa como si no hubiera un mañana?
  • ¿Cuánta gente trabaja actualmente en el sector?

No es lo mismo tirarse de un 10º piso que de un 1º piso…¡No puede serlo!

El contexto actual del sector no es el mismo que en 2008. Y el daño tampoco puede ser el mismo.

El covid está afectando gravemente a un sector clave del país, el turístico, y también a la Hostelería en menor medida. España ya está en Recesión Técnica (2 o más trimestres con la economía en negativo – 1º trim. -5,2% y 2º trim. -18,5%), y el sector inmobiliario, que es cíclico, se verá afectado por esta circunstancia. 

Pero no vas a poder VIVIRLO y SENTIRLO como en el 2008, porque la situación en nada se parece.

En 2008 el peso de la construcción sobre el total del PIB era de un 10,1% mientras que actualmente sólo supone poco más del 5%. 

Igualmente, el número de trabajadores en el sector de la construcción en general en el año 2008 era de 2.459.900, mientras que en 2019 fue de tan sólo 1.277.900.

Las empresas constructoras y promotoras de vivienda no están ni de lejos tan endeudadas como en 2008, por no hablar de la Banca. 

Por último, los compradores de estos últimos años son compradores más sanos financieramente hablando, en el sentido que quién compra hoy una vivienda se lo piensa dos veces y tiene muy claro que puede hacerlo. La población tampoco se encuentra en un periodo de “euforia compradora” como el que se vivió en los últimos años del Boom Inmobiliario, ni con su nivel de especulación irracional.

El comprador actual tiene mayor capacidad de compra que el de 2008 en líneas generales, apoyándose menos en la deuda, al igual que los Promotores.

Pero además, en 2008, existía un gran porcentaje de compradores que eran especuladores. No les interesaba la vivienda para nada. Querían dar un pase antes de finalizar la obra o en cuanto pudieran a cambio de una plusvalía.

Y esta tipología de comprador es la más peligrosa para el “Promotor”, porque no olvidemos que el mayor problema de las Promotoras Inmobiliarias es que no “venden” durante la obra, sino que firman “contratos de compraventa” con los clientes. La venta en Escritura Pública sólo se produce al final. Y estos contratos de compraventa se pueden incumplir y/o rescindir. Así que llegada la Crisis, muchos de estos compradores-especuladores se echaron atrás, y las “Promotoras” se quedaron con las viviendas y su “Préstamo al Promotor”, a la espalda para siempre.


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Vamos con algunas preguntas…

¿Va a ser esta Recesión dura?

Considero que como mínimo va a ser seria, pero nadie lo puede saber con certeza, aún.

¿Será tan grave para el sector de la construcción/promoción cómo en 2008?

Imposible! No puede serlo porque el “contexto” no es el mismo que en 2008. En aquel entonces existía todo el margen del mundo para caer y crear una auténtica “bola de nieve”, pero las circunstancias actuales nada tienen que ver ni en deuda, ni en la Banca, ni en los compradores, ni en las empresas del sector.

¿Va a ser esta Recesión dura para el sector de la construcción/promoción?

Esta vez la peor parte NO se la llevará el sector de la Construcción, sino otros sectores que están en el ojo del huracán: Turismo y Hostelería. Pero si la crisis a nivel general se torna seria, el sector de la construcción/promoción, que es cíclico, se llevará una parte de la caída.

¿Caerán los precios de la vivienda en los próximos años?

Es posible. Y también que se encuentren buenas oportunidades puntuales, pero veo difícil que se de la situación generalizada de oportunidad que se dio entre los años 2009 a 2012. La peor parte se la van a llevar otros sectores, al igual que nos pasó a nosotros en 2008. Nuestro sector no se quedará al margen, pero no puede ser igual que en 2008. 

¿De qué manera la Crisis de Covid podría llegar a ser peor que en 2008?

La crisis aún se está gestando. Quiero decir que aún no podemos conocer el alcance de la Crisis porque el problema que la origina aún no se ha resuelto. No es lo mismo que una posible solución, la vacuna, llegue en 6 meses que en 2 años. Tampoco es lo mismo si la población vuelve a estar confinada y la economía parada otra vez, aunque en mi opinión, ésto no va a poder ser, porque la economía no lo resistiría.

Cualquier artículo, opinión o noticia sobre el alcance de la crisis sin la solución encima de la mesa es más un ejercicio de “adivinación” que económico.

Si aún no se puede valorar el problema, menos aún se puede valorar los daños.

Pero si todo se resuelve en un tiempo razonable, creo que el Covid no es suficiente para desencadenar el desastre de 2008. Se necesitaría algún problema adicional que hoy no está encima de la mesa.

Sea cual sea la profundidad y dureza de la Crisis, el Sector de la Construcción/Promoción no será el peor parado…¿y quién sabe? Dentro de lo trágico y si las expectativas son muy negativas, quizás nuestro sector nos sorprenda positivamente. 

Tabla CUALITATIVA  comparada Sector “Promotor” Inmobiliario.


20082020
MomentumBoom Inmobiliario. 615.000 viviendas terminadas/añoSector en recuperación. 78.000 viviendas terminadas/año
EndeudamientoDeuda de familias y empresas enormeDeuda de familias y empresas más contenida
SueloCompra a crédito incluso del suelo por desarrollarSuelo por desarrollar sin deuda. Solares sin deuda o con poca para Promover 
BancaEndeudada y sobredimensionadaMás capitalizada aunque con poca rentabilidad
Tipo de Comprador de viviendaAlto % de comprador tipo “especulador”Alto % de comprador tipo  “vivienda habitual” e “inversor”
Promotoras y ConstructorasNuevas Promotoras y Constructoras atraídas por el momento de altos beneficios en el sectorSÓLO empresas profesionales del sector
Tecnología, medios y TecnificaciónLa que habíaReducción de plazos y problemas en obra: Lean, Bim, Revit, etc generalizados

A continuación Tabla CUANTITATIVA. Datos del Ministerio de Fomento, https://es.statista.com/, Eurostat, INE.

Comparar el año 2008 con el año 2020 puede resultar engañoso, pues en 2008 veníamos de unos años de “Expansión Acelerada” que desembocó en una “burbuja inmobiliaria”.

Por eso he añadido el año 1992, porque era una año normal, hace mucho tiempo, y no existía una “burbuja” inmobiliaria. Así se puede apreciar mejor que el sector está muy lejos de la recuperación, y que queda mucho margen de mejora.

Tabla CUANTITATIVA.


199220082020
Nº Residentes en España39.051.33645.668.93847.329.981
Nº viviendas terminadas/año205.893615.07278.789 Año 2019
Peso del Sector Const. en la Economía
10,1%5,6% Año 2018
Nº de TrabajadoresConstrucción
2.459.9001.277.900
Consumo de Cemento (miles toneladas)26.05042.69614.299
Deuda Familias españolas % sobre PIB
82,6%57,4% Año 2019

Creo que estos datos ya dan buena muestra de que el “contexto” del Sector nada tiene que ver con el del año 2008, y por tanto, no se puede esperar el mismo resultado llegada una Recesión.

Nadie puede saber la dureza de la Recesión que comienza mientras aún no podamos valorar el daño provocado por la causa principal, el Covid. 

Es pronto, y esta Recesión es extraña. 

Veremos cómo se van sucediendo los acontecimientos.

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