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Se avecina una Recesión Económica (2 o más trimestres con crecimiento negativo), es obvio. Hace un par de años que estamos en modo “fin de ciclo”. Es inevitable. Los ciclos económicos se suceden, empiezan y acaban. Factores globales, y propios en España, no faltan:

  • Fin de Ciclo en EEUU. Desde 2009 creciendo, el ciclo económico más largo de EEUU en toda su historia, aunque sin una gran euforia. Efecto arrastre a Europa si se concreta una Recesión en EEUU, como casi siempre.
  • Paralización temporal de la economía en numerosos países por la Crisis del Coronavirus.
  • Sector turístico español paralizado, que supone aprox. el 15% del PIB, y donde somos la segunda o tercera potencia mundial, dependiendo del año.
  • Imposibilidad de aplicar algunas medidas monetarias ya agotadas, como por ejemplo una bajada de tipos de interés.
  • Industria del Petróleo de EEUU en serio peligro a precios de entre 20$-40$, que puede llevar a una quiebra masiva de empresas, muy endeudadas en este sector.
  • China una incógnita, como siempre.

Podríamos seguir…países endeudados, poco desarrollo tecnológico en Europa, etc.

Mi opinión personal es que afrontamos problemas económicos muy graves, nada que ver con el Brexit o la Guerra Comercial, que en realidad, no eran problemas capaces de tumbar la economía mundial, a pesar de las noticias. 

Sin embargo, es imposible predecir la profundidad o duración de la recesión en los países. La economía se hace día a día y hay demasiadas variables, por eso las previsiones nunca aciertan, y por eso se revisan. 

Nosotros, ya seamos Constructores, Promotores o Técnicos, poco podemos hacer ante estos problemas generales. Pero sí que podemos y debemos solucionar nuestros problemas particulares…pensando y trabajando.

Como dijo una vez Charlie Munger (socio de Warren Buffett y uno de los mejores inversores de todos los tiempos) a un estudiante que se quejaba de no poder pagarse la universidad: “Juega con las cartas que te han tocado”.

Si has leído mi artículo anterior, verás que soy realmente optimista con respecto al sector residencial para los siguientes 10-15 años. Sin embargo, ahora tenemos una buena piedra en el camino y debemos tomar algunas medidas antes de que una recesión (más que probable) sea un secreto a voces:

  • Cuida tu endeudamiento de corto plazo. Sobre todo si eres constructor, seguramente dispones de financiación tipo póliza de crédito. Típicamente, cuando una recesión comienza el crédito se contrae. Los bancos necesitan liquidez y nada pueden hacer con la financiación de largo plazo concedida (préstamos hipotecarios por ejemplo), pero sí que pueden actuar sobre la financiación de corto plazo, no renovándola al vencimiento. Actúa hoy, la renovación automática que tienes pactada probablemente no se producirá. Negocia un plazo mayor y no te olvides de ofrecer algo a cambio (podría ser bajar el propio importe de la póliza). Hazlo hoy, y no esperes a cuando todos toquen a la puerta del banco.
  • Tienes que estar al corriente con Seguridad Social y Hacienda. Es a los últimos que debes dejar de pagar. Sus posibilidades e instrumentos para embargar y otras cosas peores, son mucho más poderosos que los del sistema financiero, incluso. No pagues a los proveedores que no estén al corriente con estos organismos. Pide siempre certificado, o puede que el que acabe pagando las deudas de otro seas tú.
  • Si eres Administrador:

A) Reúnete con el abogado y que te recuerde tus responsabilidades y obligaciones en los casos en los que, aunque administres una Sociedad Limitada, tu responsabilidad no será limitada. Revisa también tus seguros y el clausulado.

B) Reúnete con el asesor laboral y que te calcule el coste de despido de toda la plantilla para el caso que te vieras obligado a liquidar tu sociedad. Cada mes que pasa, adquieres un compromiso de pago futuro en concepto de indemnización. Mucha gente no conoce este coste, y un día se dan cuenta que no pueden liquidar la sociedad de manera ordenada. 

  • Si eres técnico, exige el pago inmediato de tus honorarios vencidos a tus clientes. Recuerda que no vas a ser el único que tenga esta idea. Por eso, no olvides ofrecerles algo a cambio (más dedicación o lo que sea). Usa tu creatividad.
  • Si eres Promotor puro o Gestor, cuida tu relación con la Constructora. Si éste se encontrara en problemas y no pudiera continuar con la obra, puedes rescindir, pero la posesión es de la constructora, igual que los medios auxiliares y material que allí se encuentran. Puede que no sea tan fácil como rescindir y cambiar de Constructor. Tendrás que recuperar la posesión, y mejor llegando a un acuerdo que acudiendo al Juzgado. Por otro lado, tampoco te dejes embaucar. Revisa el clausulado del Contrato de Obra, pero sobre todo consulta a tu abogado.
  • No pierdas los nervios con los trabajadores, proveedores, clientes, ni contigo mismo. Solo irá en tu perjuicio. Recuerda que en los momentos malos SIEMPRE es mejor un “mal acuerdo” que un acuerdo roto que te paralice.
  • Cuándo recibas una llamada de un proveedor o cliente y sospeches que está enfadado no le cojas el teléfono. Él está preparado para la guerra y a tí te pilla desprevenido. Deja pasar media hora y devuelve la llamada, todo irá mucho mejor.
  • Cuando negocies a la baja cualquier coste, ten preparado lo que le vas a ofrecer a cambio. Ponte en su lugar, e intenta compensarle de alguna manera creativa el importe que pretendes ahorrarte. Tiene que ser lo más cercano a un win to win.

Puede que todo esto te parezca un poco exagerado… Y puede que dentro de unos meses ya no puedas dar marcha atrás en algunas cosas.

Cabe la posibilidad que la recesión fuera suave. Por ejemplo, si se encontrara una vacuna en tiempo record y la economía volviera a la normalidad muy rápidamente.   En cualquier caso, ninguna de estas medidas que te comento te producirán un perjuicio, y suponiendo que la recesión fuera muy leve, tu actividad no se verá alterada por haber tomado precauciones. 

También quiero comentar unos aspectos por los que considero que el sector es hoy mucho más robusto que en el 2008:

  • Si eres promotor, sabes que el cliente que hoy tienes es mucho más sano que el del 2008. Dispone de más capacidad económica, no está eufórico ni tan endeudado. Y probablemente quiere la vivienda de verdad, es decir, para vivir o para invertir, pero no para dar un pase antes de que finalice la obra. El de hoy es un cliente más cumplidor.
  • Si eres promotor, gestor, o constructor, sabes que estás mucho más preparado que tus homólogos de los años 2000-2008. La expansión acelerada que se vivió entonces, atrajo a mucho promotor que no lo era pocos años antes, y sin experiencia. Los medios y procesos técnicos, informáticos, y organizativos (LEAN) nada tienen que ver con la etapa anterior. Además, las constructoras, promotoras y gestoras están hoy repletas de técnicos, o sea, todo mucho más profesionalizado.
  • Esas operaciones millonarias de compra de suelo urbanizable, con desarrollo a plazo de muchos años, resultado incierto, y mediante deuda, hoy son mínimas.
  • Si eres técnico o constructor, según los puntos anteriores también te verás beneficiado de la mejor situación de tu cliente promotor.

Sin embargo, la economía está muy interconectada y nuestro sector es muy cíclico, así que no te confíes.

También quiero decirte que soy muy optimista con nuestro sector una vez haya pasado todo. Las recesiones históricamente duran entre 6 meses y 2 años, aunque nadie puede predecir cuánto durará la siguiente…es lo que tiene la estadística.

Copio un extracto de mi artículo anterior:

¿Pero qué sigo observando desde una perspectiva más amplia, de años o décadas?

El sector tecnológico (EEUU sobre todo) sufrió su propio castigo después de la burbuja “punto com”, en el año 2000. El sector pasó sin pena ni gloria casi 10 años (mirar cotizaciones acciones tecnológicas o nasdaq100), para después resurgir de forma impresionante durante los años 2009 hasta la actualidad. Hoy es el sector de moda. 

En ocasiones, algunos sectores o subsectores de la economía entran en desgracia durante periodos largos que pueden llegar a los 10 años, para luego recuperarse con fuerzas renovadas. Ha pasado siempre y siempre pasará. Da igual donde mires: materias primas, biotecnología, internet de las cosas, energía, financiero, materiales básicos, construcción…todos los sectores son dinámicos.

Desde la Gran Recesión de 2008 (crisis financiera), agravada en España por una burbuja de activos inmobiliarios, el sector no ha vuelto a ser el mismo. Y no me refiero a alcanzar los niveles de producción de 2007, quiero decir que estamos en niveles muy por debajo del año 1993 por ejemplo, donde por cierto, España sufrió una Recesión también, si bien ésta fue suave.

El subsector de la promoción de obra nueva residencial hizo suelo hacia finales de 2013. A partir de entonces, el número de viviendas terminadas y los precios han ido aumentando suavemente y de manera constante, principalmente en las principales ciudades y algunos puntos de costa. Sin embargo, los niveles de producción siguen siendo muy bajos, y ya son casi 12 años!

Tan anómalo fue el periodo 2000 a 2008  por su increíble expansión (500.000-600.000 viviendas al año), como el periodo actual 2008 a 2020 por su extrema contracción (35.000-75.000 viviendas al año). Tarde o temprano se tenderá a regresar a la media. 

Varios factores pueden apoyar esta mejora:

  • Evolución hacia modelos de familia de menor tamaño desde hace ya varias décadas.
  • Eliminación constante del stock de viviendas durante estos 10-12 años.
  • Aumento de población. 39,051 millones de residentes en 1992 – 47,1 millones de residentes en 2019.
  • Vencimiento de las hipotecas firmadas entre los años 2000-2008. Desapalancamiento de la población.

Más allá del bache actual (varios meses a 2 años de recesión) como consecuencia del coronavirus, la siguiente década puede sorprendernos al alza en nuestro sector.

Las recuperaciones siempre nacen en un punto muy bajo y con gran pesimismo, como el que puede que hayas sentido años atrás y en estos días con la amenaza del coronavirus. Pero es justamente ese pesimismo vivido estos años pasados junto con un sector de capa caída, lo que permite que se purgen los excesos cometidos en economía.

La historia SIEMPRE se repite, y es muy probable que un nuevo ciclo alcista en nuestro sector esté en marcha, un nuevo ciclo de muchos años de duración.

Os dejo un cuadro comparativo (datos de INE) de dos periodos. Por un lado cifras del año 1992, con un sector de la construcción en crecimiento sostenido y moderado, y por otro las cifras de 2019.



AÑO 1992AÑO 2019
POBLACIÓN RESIDENTE
39.051.33647.100.396
Nº VIVIENDAS TERMINADAS
205.89378.789
CONSUMO DE CEMENTO
26.05014.299